Plusvalía municipal (IIVTNU)

Definición ampliada

La plusvalía municipal es un impuesto local que recaudan los ayuntamientos al producirse una transmisión de inmuebles urbanos. Grava el incremento de valor del terreno (no de la construcción) durante el tiempo de tenencia.

Tras la STC 182/2021 que declaró inconstitucional el sistema anterior, el RDL 26/2021 introdujo dos métodos de cálculo: el contribuyente elige el que resulte menor.

Método objetivo

Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente (años de tenencia)
Cuota = Base imponible × Tipo de gravamen municipal

Los coeficientes nacionales se actualizan anualmente por Real Decreto (vigentes 2026 según RDL 16/2025) y van del 0,15 al 0,35 según años de tenencia.

Método real

Incremento = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Base imponible = Incremento × (Valor catastral del suelo / Valor catastral total)
Cuota = Base imponible × Tipo de gravamen municipal

Tipo de gravamen

Lo fija cada ayuntamiento con un máximo legal del 30 %. Madrid aplica el 29 %. Otras grandes ciudades oscilan entre el 25 % y el 30 %.

Bonificaciones

Por herencia de vivienda habitual entre descendientes/ascendientes/cónyuge, los ayuntamientos suelen ofrecer bonificaciones del 40-95 % según valor catastral del suelo. La bonificación de Madrid:

• 95 % si valor catastral suelo ≤ 60.000 €
• 85 % entre 60.001-100.000 €
• 70 % entre 100.001-138.000 €
• 40 % > 138.000 €

No sujeción

Si el contribuyente demuestra (con escrituras) que no hubo incremento real de valor entre adquisición y transmisión, la operación está no sujeta. Hay que presentar la declaración con cuota 0.