¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en Madrid?

En Madrid se aplica un tipo del 29 % sobre la base imponible. La base se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente nacional (entre 0,10 y 0,35) según los años de tenencia. Por ejemplo, un piso con valor catastral del suelo de 50.000 € vendido tras 10 años pagaría: 50.000 × 0,16 × 29 % = 2.320 €.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid en 2026?

Hay dos métodos a elegir, se aplica el menor: (1) Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente nacional según años transcurridos × 29 %. (2) Método real: (precio de venta − precio de compra) × ratio suelo/total catastral × 29 %. Si no ha habido incremento real, la operación no está sujeta y no se paga nada.

¿Quién paga la plusvalía en una venta en Madrid?

Legalmente, en una venta paga el vendedor. En una donación paga quien recibe el inmueble (el donatario). En una herencia paga el heredero. Aunque vendedor y comprador pueden pactar privadamente que la pague el comprador, fiscalmente el sujeto pasivo sigue siendo el vendedor frente al Ayuntamiento.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía municipal en Madrid?

En transmisiones inter vivos (venta o donación): 30 días hábiles desde la firma de la escritura. En transmisiones por herencia: 6 meses desde el fallecimiento del causante, prorrogables otros 6 meses si se solicita antes de que venza el primer plazo. Se presenta como autoliquidación a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid.

¿Y si vendo por menos de lo que compré? ¿Pago plusvalía igualmente?

No. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, si se acredita que no ha habido incremento de valor del terreno, la operación no está sujeta al impuesto (art. 104.5 TRLRHL). Debes aportar las escrituras de compra y venta. El cálculo se hace aplicando el ratio del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total a ambos precios.

¿Qué bonificaciones hay por heredar la vivienda habitual en Madrid?

Madrid bonifica entre el 40 % y el 95 % de la cuota cuando descendientes, ascendientes o cónyuge (incluida pareja de hecho inscrita) heredan la vivienda habitual del causante. Los porcentajes son: 95 % si el valor catastral del suelo es ≤ 60.000 €, 85 % entre 60.001 y 100.000 €, 70 % entre 100.001 y 138.000 €, y 40 % por encima de 138.000 €.

¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?

En el recibo del IBI aparece desglosado: valor catastral total, valor del suelo y valor de la construcción. También puedes consultarlo en la sede electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) con tu certificado digital o referencia catastral. Para esta calculadora necesitas el valor del suelo a fecha de la transmisión, no a fecha de compra.

¿Qué pasa si la plusvalía calculada es mayor que la ganancia real?

Desde 2021 puedes elegir el método real (plusvalía real) en lugar del objetivo. Si la diferencia entre tu precio de venta y el de compra (ajustada al ratio del suelo) es menor que la base objetiva, pagarás sobre esa cifra menor. Esta calculadora lo hace automáticamente cuando indicas los precios.

¿Cómo se presenta la autoliquidación de plusvalía en Madrid?

Se presenta por vía telemática en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid (sede.madrid.es), apartado de tributos. Se necesita certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico. También se puede presentar presencialmente en las Oficinas de Atención Integral al Contribuyente con cita previa. Junto a la autoliquidación se aportan las escrituras y, en el caso del método real, los títulos de adquisición y transmisión.

¿Se puede aplazar el pago de la plusvalía municipal en Madrid?

Sí, dentro de los plazos generales de aplazamiento y fraccionamiento previstos en la Ordenanza Fiscal General. La solicitud se hace junto con la autoliquidación o antes del vencimiento. Para deudas superiores a determinados importes se exige aval o garantía. La Agencia Tributaria Madrid resuelve la solicitud y, si se concede, devenga intereses de demora.

¿Se paga plusvalía municipal por una vivienda heredada y luego vendida?

Sí, en dos momentos distintos. Primero, el heredero paga la plusvalía al recibir el inmueble (con derecho a la bonificación por vivienda habitual si procede). Después, si el heredero vende el inmueble, vuelve a pagar plusvalía sobre el incremento entre la fecha de la herencia (no la fecha original de compra del causante) y la fecha de la venta.

¿La plusvalía municipal es deducible en el IRPF?

Sí, parcialmente. En la declaración del IRPF, al calcular la ganancia patrimonial por la venta del inmueble, puedes sumar la plusvalía municipal al precio de adquisición (si la pagó quien vende) o restarla del precio de venta, reduciendo así la ganancia gravable. Es importante conservar el justificante de pago de la autoliquidación municipal para esa declaración.

Calculadora plusvalía municipal Madrid 2026 ▷ IIVTNU

La plusvalía municipal en Madrid es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo gestiona el Ayuntamiento de Madrid y se paga al vender, heredar o donar un inmueble urbano. Esta calculadora aplica los coeficientes nacionales vigentes para 2026 (Real Decreto-ley 16/2025), el tipo de gravamen del 29 % de Madrid y las bonificaciones por herencia de vivienda habitual previstas en la ordenanza municipal. Calcula automáticamente tanto el método objetivo como el método real, mostrándote cuál te conviene más.

¿Qué es la plusvalía municipal de Madrid?

La plusvalía municipal grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo de un inmueble urbano desde que lo compraste hasta que lo vendes, heredas o donas. No grava la construcción ni el valor total del inmueble: solo el suelo.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos formas de calcular la base imponible: el método objetivo (basado en el valor catastral del suelo y unos coeficientes nacionales) o el método real (basado en la diferencia entre precio de venta y precio de compra). Se aplica siempre el que resulte menor.

Si no ha habido incremento real del valor del suelo (vendes por menos de lo que compraste, ajustado al ratio catastral), la operación no está sujeta al impuesto y no se paga nada.

Cómo se calcula la plusvalía en Madrid

Localiza el valor catastral del suelo de tu inmueble (figura en el recibo del IBI, separado del valor de la construcción).
Calcula los años completos transcurridos entre la compra y la venta (máximo 20).
Aplica el coeficiente nacional correspondiente al período (tabla oficial RD-ley 16/2025).
Multiplica: valor catastral del suelo × coeficiente = base imponible objetiva.
Si tienes los precios de compra y venta, calcula también la base real (diferencia × ratio suelo/total catastral) y queda con la menor.
Aplica el tipo de gravamen de Madrid: 29 % sobre la base imponible.
Si es herencia de vivienda habitual a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge, aplica la bonificación correspondiente (95 % / 85 % / 70 % / 40 % según valor catastral del suelo).

Tipo de gravamen y plazos en Madrid

El Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo de gravamen del 29 % sobre la base imponible (art. 17 de la ordenanza fiscal vigente). Es el tipo máximo legal permitido por el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Plazos para presentar la autoliquidación: 30 días hábiles en transmisiones inter vivos (venta o donación) y 6 meses en transmisiones por causa de muerte, prorrogables otros 6 meses si se solicita antes del vencimiento del primer plazo.

Tabla de coeficientes nacionales 2026 (aplicables en Madrid)

Estos coeficientes se aplican sobre el valor catastral del suelo según el número de años completos transcurridos desde la compra hasta la transmisión. Son nacionales: se aprueban anualmente por el Estado y se aplican en todos los municipios españoles (incluida Madrid, que no aprueba coeficientes propios distintos).

Coeficientes por período de generación — RD-ley 16/2025, art. 18 (vigentes en 2026)
Período de generación	Coeficiente
Menos de 1 año	0,16
1 año	0,15
2 años	0,15
3 años	0,15
4 años	0,16
5 años	0,18
6 años	0,20
7 años	0,22
8 años	0,23
9 años	0,21
10 años	0,16
11 años	0,13
12 años	0,11
13 años	0,10
14 años	0,10
15 años	0,10
16 años	0,10
17 años	0,12
18 años	0,16
19 años	0,22
20 años o más	0,35

Bonificaciones por herencia en Madrid

Cuando se hereda la vivienda habitual del causante (o un local afecto a su actividad económica) a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho inscrita, Madrid aplica una bonificación sobre la cuota íntegra que depende del valor catastral del suelo del bien transmitido.

La pareja de hecho se equipara al cónyuge a estos efectos, siempre que esté inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid o del Ayuntamiento.

Bonificación por herencia de vivienda habitual — Ordenanza Madrid art. 18.1
Valor catastral del suelo	Bonificación
Valor catastral del suelo ≤ 60.000 €	95 %
Valor catastral del suelo 60.001 – 100.000 €	85 %
Valor catastral del suelo 100.001 – 138.000 €	70 %
Valor catastral del suelo > 138.000 €	40 %

Quién paga la plusvalía municipal

En caso de venta, aunque legalmente paga el vendedor, las partes pueden pactar lo contrario en el contrato privado. Fiscalmente sigue siendo el vendedor el obligado frente al Ayuntamiento.

Venta (transmisión onerosa): paga el vendedor.
Donación (transmisión gratuita inter vivos): paga el donatario (quien recibe el inmueble).
Herencia (transmisión mortis causa): paga el heredero.

Casos de no sujeción y exenciones

No se paga el impuesto cuando se acredita que NO ha habido incremento de valor del terreno entre la compra y la venta (art. 104.5 TRLRHL). El contribuyente debe aportar los títulos de adquisición y transmisión, y el cálculo se hace proporcional al ratio del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

Están exentos, entre otros casos, la dación en pago de vivienda habitual del deudor hipotecario, las ejecuciones hipotecarias, las transmisiones a entidades benéficas o sin fines lucrativos acogidas a la Ley 49/2002, y los bienes integrados en conjuntos histórico-artísticos con determinadas obras de conservación.

Diferencia entre plusvalía municipal y ganancia patrimonial en IRPF

Son dos impuestos distintos sobre la misma operación. La plusvalía municipal la cobra el Ayuntamiento de Madrid y grava el incremento de valor del suelo (catastral). La ganancia patrimonial es un impuesto estatal: se declara en el IRPF y grava la diferencia entre precio de venta y precio de compra del inmueble completo, sin limitarse al suelo.

Una venta puede tributar por las dos vías si hay incremento real. La plusvalía municipal se paga al ayuntamiento; la ganancia patrimonial se incluye en la declaración de la renta del año siguiente.

FAQ